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兰州精装房悄然“曲线涨价”

2019-03-27 15:55    来源:未知    

  近年来,兰州房价“涨声”不断,为了遏制房价过快上涨,兰州以“最高限价”的形式,规定房价每平米最高不超过9900元。

  “最高限价”的确对房价过快上涨起到了一定的约束作用,但也催生了开发商“曲线涨价”以及购房者置业门槛被推高等问题。

  和大部分新建楼盘不同,该楼盘并没有设售楼部。尽管如此,一份资料显示,该楼中间楼层已无在售房源。从楼盘的物业处记者得知,该住宅楼起价每平米最低9600元,上一层每平米加50元。该楼共30层,据此计算,15层以上的价格每平米便在万元以上。

  在兰州市城关区,很多楼盘的实际售价超过万元,精装房更是高得离谱。据了解,位于城关区和政路的仁恒国际网上标价每平米15800元,该楼盘没有毛坯房销售,每平米装修成本7000元。

  七里河区房价相对略低一些,位于该区的普天格兰绿都均价7300元每平米,据了解,该楼盘9楼的房子售价9400元每平米,9楼以上无房销售。

  西固区房价相对区域较低,西固人家在售楼盘一楼起价每平米5700元,“25层价格每平米接近8000元。”

  近年来,兰州房价“涨声”不断。为了遏制房价过快上涨,兰州市政府2011年4月21日公布了兰州四区的最高限价控制指标,其中,城关区最高限价每平米9900元,七里河区每平米9300元,安宁区每平米7700元,西固区每平米6900元。

  “最高限价”的确对房价过快上涨起到了一定的约束作用,但开发商为了规避“最高限价”,采取了各种手段,从而催生了诸多乱象。

  有地产业人士分析,在房价整体上涨的大背景下,为了追随房价上涨步伐,兰州一些开发商便绞尽脑汁躲避“最高限价”。

  在毛坯房销售过程中,开发商将房款限价内的部分按首付最低30%的价格出售给购房者,另外将超出限价的部分加在首付款里面,以此来规避“最高限价”。

  而精装房规避“最高限价”时更为容易。楼盘销售过程中,开发商将总房款分拆成两部分,一部分为装修款,一部分为毛坯房款,毛坯房款以最低30%的首付出售,装修成本也不会按揭,而是全额加在首付款里。

  记者了解到,这是目前楼盘销售中规避“最高限价”的重要手段。而种种规避“最高限价”的手段产生的直接后果,是提高了置业首付,从而抬高了购房者的置业门槛,这样一来,便给一些刚性需求者购房带来了困难。

  另外,有人认为,地产商在销售的过程中,会将房价的上涨全部附加在装修款里。城关区某在售楼盘报价15800元每平米,装修成本每平米按7000元出售,除去装修成本,毛坯房每平米8800元,“相同地段毛坯房这一价格肯定拿不下来。”

  事实上,开发商将上涨的房价附加在装修款里后,大多数购房者很难从房子的装修判断出成本,因为购房者一般并不完全掌握装修材料的价格,并且对装修中工程的质量也不甚了解,这样一来,更为开发商借助装修涨价获利增加了筹码。

  接受记者采访的多位业内人士分析预测,在“最高限价”这一背景下,采取精装修入市的项目将会越来越多。“精装修从政策角度目前无法制约,另外,当下制度未规定装修房和毛坯房不能分开销售,这样从本质上来看,开发商并没有违规。”

  在政府部门通过“最高限价”以及其他手段极力遏制房价上涨的同时,土地作为房子产生的基础,在拍卖市场却是另一番繁荣景象。

  2012年4月11日,兰州首场土地拍卖中G1109号地块落槌,当时,甘肃天河地产以14600万拿下了G1109号地,每亩地价733.7万元,楼面价达到3144.45元每平米,创兰州居住用地楼面价之王。

  2010年,位于兰州安宁区培黎广场以北的G0928号宗地最终拍卖价为787万元/亩,容积率≤5.0,楼面价2361元/平米,刷新了以往地王纪录。

  2009年,位于城关区中山林的G0915号地块最终拍卖价为743.28万元/亩,容积率≤5.0;楼面地价2229.87元/平米,成为当时新地王……

  兰州市某拍卖公司李姓总经理认为,地王频出,土地拍卖纪录一次次被刷新,表明土地市场的刚性需求依然旺盛,繁荣的土地市场透露出一个信号,投资者对未来楼市发展依然保持积极乐观的态度。而土地成本又在房价中占有绝对的比例,地价的上涨会直接推动房价上涨,房价的上涨又会促进土地价格上涨。

  兰州市房管局一位负责人分析认为,投资者对楼市发展的乐观态度一方面源自于购房者的刚性需求,另外,兰州自然资源不富足,再加上两山夹一河的特殊地形,土地供应量相对紧张,此外,就我省而言,省会兰州相对其他市州发达,这样,外省以及本省其他地区的购房者便会以兰州作为投资与扎根之地,大量的购房者涌入促使兰州的房子需求量急剧攀升,刚性需求成了房价攀升的一个重要因素。

  一方面不断走高的土地拍卖价与购房者的刚性需求将房价推高,一方面是“最高限价”,针对这一矛盾,兰州市社会科学院一位专家提出,要控制房价首先要控制地价,另外,还需从中小户型供应以及保障房建设等方面着手,否则,这一矛盾必然会挤出一些行业乱象。

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